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莫谈国事

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关于我

1969年生于四川乐山,1990年毕业于厦门大学,资深盲流。自1998年起进入文化传播界,曾任职于《战略与管理》杂志、《华夏时报》,后为独立图书策划人,策划出版《非常道》、《哈耶克传》、《我反对》、《美国草根政治日记》等图书。自1990年代末期起,开始在传统媒体和网络媒体上发表言论,尤其喜欢辗转于各BBS论坛,就各种问题与网友论战往还。主要关注当代中国社会转型和当代中国思潮。

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小产权的赢家与输家  

2007-07-23 15:14:16|  分类: 文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

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也说小产权
    几个朋友就小产权搞了个研讨会,我因要踢球,没有去。人虽没有去,也还想着这个东西,在这里罗嗦几句,算是迟来的书面发言或者回应吧。
    首先,小产权出现的背景。近年来,小产权交易日益活跃,交易量占到商品房近20%。一般理解,这是高涨房价刺激下的产物。而众多人士关注小产权,则主要是从是否违法的争议,以及从产权制度、农民权益等角度切入。而我则愿意从另一个角度来观察,那就是迅猛的现代化进程带来的人口迁徙,以及由此带来的巨大土地需求,我认为,这才是小产权背后的终极动力。北京市户籍人口1100多万,流动人口据统计为500万;深圳市户籍人口140多万,流动人口也在500万之谱,而这个统计数据显然是偏低的。
     而我认为,这还仅仅是开始,中国未来人口迁徙还将继续,而重要的是:1、这些流动人口中的大部分,将选择工作地为长期甚至永久居留地;2、迁徙的大多是年轻人口,他们将在迁入地成家立业,生儿育女,这同样会增加都会区的人口总量。而根据《北京城市总体规划(2004年—2020年)》,到2020年,北京市总人口规模规划控制在1800万人左右,年均增长率1.4%,其中户籍人口1350万人左右,居住半年以上外来人口将占到450万人左右。在我看来,这根本就是一个不可能的任务。
    北京如此,其他地方何尝不如此,城市化的进程不可逆转,人口集中的速度也不会下降,其实,只需要看看其他国家的例子就知道了,在日本,东京人口1200万,东京所在的大东京区3530万;墨西哥城是1800多万,占全国人口18%;曼谷人口800万,占全部人口的12.3%;现代经济生活的特性,以及后发国家的外向性经济特点,使得人口向少数都会区集中,进而出现超大型城市带,在我看来是一个不可阻挡的趋势,由此而产生的土地需求,连同现代化所释放的本地居民改善住房条件的需求,以及工商业和城市建设的需求,势必意味着井喷式的建设用地需求,这就是小产权得以发展的深层背景。而这一背景不仅将长期存在,而且还将越来越突出。
   按照一般的认识,既然出现了需求,就应当去满足,但是,这里有几个瓶颈,一是所谓的18亿亩耕地红线;一是财政因素,地方政府需要土地出让金和建设过程中的税费,还有就是制度因素,因为现行法律条件下,只有先转变为国有土地,才可能用于住宅开发等用途。所以目前的状况就是,土地需求因为垄断,而没有得到充分满足,从而导致土地价格飞涨,囤积土地有利可图,房价高涨。在这一过程中,赢家是政府,房地产商,还有就是一些寻租灰色收入获得者(官员);而直接受损的是被征地农民(土地增值收益被剥夺),购房者(付出更多资产购买),潜在受损者则是那些想买而买不起的人士。
      小产权的出现或者说新增土地供应的出现,自然会改变这一利益格局,在短时期内,原来的赢家政府、房地产商和不法官员的利益会受损,所以他们跳出来反对,我想是不可避免的,而农民、购房者则一定会欢迎。但是,如果考虑到我上面说的城市化和人口集中的趋势,从长期来看,如果增加土地供应并由此降低了土地价格,政府却未必就是输家。一来,政府照样可以征收土地增值税和相关税费(尽管单位面积的价格可能会下降),二来政府还可以向迅速增加的产业征收物业税,而更为重要的是,这样才可能保证迁入人口的定居,并由此享受其创造的财富收益。
     拿北京来说,每年的住宅新房成交量不过几十万套之谱,如果考虑到这部分当中有相当部分是北京户籍居民所购买的,那么,现在飘在北京的数百万人(未来可能有上千万人)的住房需求被满足的比例相当的可怜,从长远来看,增加土地供应,政府从中获得的利益未必就少,能让更多的人在本地安居乐业,所能提供的收益,肯定完全足以弥补短期的高价土地和税费收入而有余。
    不过,尽管我相信政府早晚会意识到土地供应增加的好处,但是,我却不认为政府会支持小产权,相反,政府更可能以所谓城乡统筹的名义,展开土地圈占,这其实也是合乎政府利益最大化的举动,即在现有条件下,通过土地垄断获益,而一旦决定要增加土地供应,也先把筹码抢在自己手中来玩,因此,我对小产权的未来是悲观的,我预期,重庆式的圈地运动应该会轰轰烈烈地在全国展开,而真如此,政府还是最大的赢家(这当然也是10多年来各种政策的出发点),房地产商的利益或许会小有损失,反之,购房者也许会尝到一点甜头,但最大的输家,依旧是农民——因为,在政府操作下,那些所谓的社会保障和每年支付的土地收益金肯定是要远远低于其土地的真实价值的。
    所以,我尊重秋风、胡星斗等学者的观点和努力,但我以为,这大概是徒劳的。
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